Официальные новости

Судебная практика показала двукратное завышение первоначальной кадастровой оценки недвижимости государственными оценщиками

55

Об этом говорится в материалах, подготовленных к ежегодному докладу Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России.

С 1 января 2020 года государственной кадастровой оценкой недвижимости занимаются исключительно специализированные государственные бюджетные учреждения (далее – ГБУ). Тем не менее, проблемы завышенной кадастровой стоимости и рассчитываемых по ней имущественных налогов никуда не делись, отмечает общественный омбудсмен по вопросам земельных отношений и определения стоимости недвижимости Марина Карпова. Передача оценки от независимых оценщиков в ГБУ не принесла желаемого результата.

Процедура установления кадастровой стоимости может состоять из трех этапов, поясняет Карпова. Вначале непосредственно государственная кадастровая оценка. Затем, в случае несогласия владельца, ее досудебное оспаривание в специализированной комиссии. После этого результаты оценки оспариваются уже в суде.

Все последние годы и досудебное, и судебное оспаривание неизменно приводит к значительному снижению первоначальной оценки, отмечается в докладе Уполномоченного. По информации Росреестра, в 2020 году комиссии рассмотрели 23 839 заявлений в отношении 37 818 объектов недвижимости, средний показатель снижения составил 29,3 %. В рамках судебного оспаривания требования истцов были удовлетворены в отношении 9 737 исков. В среднем кадастровая оценка снизилась на 52%.

Год 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Оспаривание в комиссии (% снижения) 32,30% 40,40% 12,20% 15,40% 21,20% 32,60% 29,30%
Оспаривание в суде (% снижения) 55,40% 45,50% 46,60% 53,30% 40,60% 44,60% 52,00%

 

Основные дефекты процесса связаны с тем, что государственная кадастровая оценка недостаточно налажена, считает Карпова. За исключением отдельных субъектов РФ работы по ней недофинансированы. Как следствие, зарплаты сотрудников ГБУ ниже зарплат независимых оценщиков, поэтому в штате ГБУ не хватает опытных квалифицированных кадров. Во многих регионах отсутствуют специалисты по геоинформационным технологиям (геодезисты, картографы, топографы). В некоторых субъектах в штате один кадастровый инженер с очень высокой загрузкой.

Законодатель предусмотрел возможность уточнения кадастровой стоимости, когда владелец объекта подает в ГБУ на проверку отчет о его рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком за счет владельца. Однако процедура не является понятной и прозрачной, что провоцирует коррупцию.

В частности, сотрудник ГБУ будет устанавливать наличие в отчете ошибок и нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Фактически он будет выполнять функцию эксперта саморегулируемой организации оценщиков, при этом деятельность эксперта СРО регламентирована, в отличие от сотрудника ГБУ.

В докладе Уполномоченного предложено на федеральном уровне установить требования к минимальному штату ГБУ, требования к сотрудникам в части опыта и квалификации, требования по повышению квалификации сотрудников. Разработать единый порядок проверки рыночных отчетов на основе Федерального стандарта оценки №5. Стандартизировать работу сотрудников ГБУ, взяв за основу требования к рассмотрению отчетов экспертами СРО.

Что касается судебного оспаривания кадастровой оценки, то издержки здесь необоснованно возлагаются на предпринимателей, продолжает Марина Карпова. Сформировался новый тренд – в первой инстанции при помощи судебной экспертизы устанавливается кадастровая стоимость. А в апелляции ГБУ оспаривает уже результаты судебной экспертизы, на основании которой предприниматель выиграл. И  судебные расходы при любом исходе дела теперь ложатся именно на истца, так как суды считают, что он, якобы, получает «налоговую выгоду», хотя речь идет лишь о восстановлении нарушенного права на уплату экономически обоснованного налога.

Кроме того, суды считают, что несущественное отклонение от кадастровой стоимости (разные суды толкуют по-разному, точное значение не определено) свидетельствует об отсутствии методологических ошибок, что также используется в качестве аргумента за возложение затрат на истца.

Нет единого мнения о наличии НДС в составе кадастровой стоимости объектов капитального строительства. С декабря 2019 года суды стали принимать исковые заявления, отчеты и заключения судебных экспертов без указания на НДС. Это подразумевает, что рыночная стоимость, определяемая для установления кадастровой стоимости, хоть и в неявном виде, увеличивается на 20 %, что повышает налоговую нагрузку на предпринимателей, приводит к росту арендной платы и выкупной стоимости.

В докладе предложено пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей, а также во избежание двойного налогообложения исключить НДС из кадастровой стоимости.

 

Сообщение Судебная практика показала двукратное завышение первоначальной кадастровой оценки недвижимости государственными оценщиками появились сначала на Бизнес-Омбудсмен.

Эта публикация на сайте бизнес-омбудсмена

Похожие публикации