Титов предложил правительству и ЦБ усовершенствовать программу проектного финансирования строительства жилья
Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов направил заместителю председателя Правительство Российской Федерации Марату Хуснуллину, главе Банка России Эльвире Набиуллиной, президенту Сбербанка Герману Грефу и генеральному директору АО «ДОМ.РФ» Виталию Мутко предложения по улучшению системы проектного финансирования многоквартирного жилья.
«Бизнес в целом приспособился к новым требованиям законодательства и принял идею проектного финансирования объектов как прогрессивную, – пишет Титов. – Однако новая форма финансирования не везде работает эффективно, а иногда именно банки становятся главным фактором, тормозящим развитие отрасли».
В первую очередь это касается регионов России, в которых средняя доходность проектов жилищного строительства не превышает 3-5 % при общероссийском среднем показателе 8%, отмечает Уполномоченный. С учетом стоимости земельного участка, а также процентов по проектному финансированию показатель рентабельности в отдельных субъектах РФ стремится к нулевому, что вынуждает малые и средние компании застройщики уходить с рынка. Это приводит не только к монополизации отрасли жилищного строительства и, как следствие, к ухудшению качества строительных работ и росту цены квадратного метра, но и к тому, что в значительном количестве городов (809) и даже в целых регионах (17) жилищное строительство вообще не ведется.
Титов, в частности, предложил Эльвире Набиуллиной проработать снижение в низкодоходных регионах как ставки кредитования застройщиков, так и требования к их кредитоспособности (критерий рентабельности проекта понизить с 25% до 15%, критерий доли участия застройщика собственным капиталом – с 15% до 10% от инвестиционной стоимости проекта). Помимо этого – расширить объем предоставляемых банковской системе гарантий (в том числе посредством докапитализации АО «ДОМ.РФ») для смягчения нормативов по обязательному резервированию и повышения доступности проектного финансирования.
Немало проблем Уполномоченный видит и в особенностях работы самих коммерческих банков. К примеру, сроки рассмотрения заявок застройщиков растягиваются от 2 до 8 месяцев. Плата за одни и те же услуги по рассмотрению пакета документации в разных банках сильно различается, так же, как и методика расчета оплаты таких услуг.
«Кроме того, некоторые банки полагают, что каждый новый проект застройщика по проектному финансированию продлевает его предыдущие обязательства, превращая совокупность проектов в бесконечную цепочку обязательств перед банком, – отметил Титов. – Ввиду этого застройщик не имеет возможности распорядиться прибылью и не имеет возможности получения иных кредитов».
Отдельные банки прекращают финансирование объектов на время, пока согласовываются изменения проектной документации (ссылаясь на изменение финансовых показателей строительства). При этом сроки согласования финансирования измененной документации сопоставимы со сроками рассмотрения новой заявки на финансирование проекта.
Помимо этого, некоторые банки необоснованно придерживают денежные средства на эскроу-счетах месяц и более уже после того, как застройщик предоставляет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.
Снижению издержек застройщиков, по мнению Титова, могли бы способствовать следующие меры:
- Разработка единой формы заявления и единого (типового) комплекта документации на предоставление проектного финансирования.
- Предоставление застройщику возможности одновременной подачи заявок в несколько уполномоченных банков.
З. Ограничение банковских комиссий и разовых платежей за услуги по предоставлению кредитов застройщикам (платежи за подписание договора на кредитную линию, комиссия за выдачу кредита, конвертация бридж-кредита в проектное финансирование и т.п.).
- Расчет действительной ставки кредита с учетом комиссий и ее включение в текст кредитного договора (с предоставлением статистики Банку России на основе этого расчета, а не условной ставки).
- Нормирование срока согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.
- Разграничение взаимоотношений между банком и застройщиком в рамках проектного финансирования по каждому строительному объекту.
- Установление предельного срока на раскрытие эскроу-счетов в пять дней с момента предоставления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обязательная гражданская ответственность банка за несоблюдение этого срока.
- Сокращение сроков на согласование банками таких изменений, как перепланировка квартир, офисов – до двух недель, в иных случаях — до 20 дней.
- Обязательное продолжение финансирования проекта на прежних условиях на все время согласования изменения проектной документации.
«Для большинства регионов актуальна проблема, связанная с необходимостью подтверждения банку затрат застройщика в размере 15% от общей стоимости проекта, – отмечает Борис Титов. – В Москве и иных городах, где стоимость земли высока, выполнить эти требования значительно проще: 15% может составить стоимость земельного участка. Однако в провинциальных городах стоимость земли зачастую не превышает 5%, остальные 10% необходимо «закрыть» именно выполненными работами, причем в короткие сроки — в течение 3-х месяцев. Между тем при строительстве 500-квартирного дома затраты в 10% сопоставимы со стоимостью 5-этажного многоквартирного дома, который необходимо возвести в течение 3-х месяцев.
Возможным решением проблемы Уполномоченному видится альтернативное право застройщика до момента подписания кредитной документации внести на счет банка собственные денежные средства, а после подписания – получить кредит, не дожидаясь, пока будет реализовано 10 % проекта.
Сообщение Титов предложил правительству и ЦБ усовершенствовать программу проектного финансирования строительства жилья появились сначала на Бизнес-Омбудсмен.
Эта публикация на сайте бизнес-омбудсмена